「囲い込み防止とは？」不動産取引の透明性を守るルール

囲い込み防止とは

「囲い込み防止」とは、不動産会社が売主から売却依頼を受けた物件情報を、他の不動産会社に意図的に公開しないことで、自社だけで買主を見つけて取引を成立させようとする行為を防ぐための仕組みです。これにより、売主はより多くの買主候補に物件を見てもらう機会を失い、適正な価格での売却が困難になる可能性があります。この行為は、宅地建物取引業法や業界団体が定めるルールによって禁じられています。

なぜ重要なのか

囲い込みが横行すると、売主は物件の売却機会を不当に奪われ、市場価格よりも低い価格で売却せざるを得なくなる可能性があります。また、買主にとっても、市場に出回るべき物件情報が一部の業者に独占されることで、選択肢が狭まり、希望する物件を見つけにくくなるという不利益が生じます。不動産取引は高額なため、売主と買主双方にとって公正で透明性の高い取引環境が不可欠です。囲い込み防止は、こうした不透明な取引を排除し、不動産市場全体の健全性を保つ上で非常に重要な役割を担っています。

具体的な場面

例えば、売主がA不動産会社に専任媒介契約または専属専任媒介契約を結び、物件の売却を依頼したとします。これらの契約では、A不動産会社は指定流通機構（レインズ）に物件情報を登録する義務があります。しかし、A不動産会社がレインズへの登録を遅らせたり、他の不動産会社からの問い合わせに対して「商談中」や「案内不可」などと虚偽の回答をしたりして、意図的に他の業者に物件を紹介させないようにするケースが囲い込みに該当します。これにより、A不動産会社は売主と買主の両方から仲介手数料を得ようとします（両手取引）。

覚えておくポイント

* 媒介契約の種類を理解する: 専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社にレインズへの登録義務があります。一般媒介契約にはこの義務はありませんが、複数の不動産会社に依頼できるため、囲い込みのリスクは低くなります。 * レインズ登録の有無を確認する: 専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は契約締結後、定められた期間内にレインズに物件情報を登録する義務があります。売主は、登録が適切に行われたか、登録証明書の発行を求めるなどして確認しましょう。 * 問い合わせ状況を定期的に確認する: 売主は、媒介契約を結んだ不動産会社に対し、物件の問い合わせ状況や案内状況を定期的に報告してもらうように依頼しましょう。不審な点があれば、他の不動産会社に問い合わせてみるのも一つの手です。 * 両手取引のメリット・デメリットを理解する: 不動産会社が売主と買主双方から手数料を得る「両手取引」自体は違法ではありません。しかし、囲い込みは両手取引を目的とした違法行為です。両手取引の可能性がある場合は、その取引が公正に行われているか注意深く見極める必要があります。 * 不審な場合は専門機関に相談する: 不動産会社による囲い込みが疑われる場合は、宅地建物取引業を監督する都道府県庁の担当部署や、公益財団法人不動産流通推進センターなどに相談することを検討しましょう。