「囲い込みとは？」売主の機会損失を防ぐために知っておくべきこと

囲い込みとは

囲い込みとは、不動産会社が売主から売却を依頼された物件情報を、他の不動産会社に意図的に公開しない行為を指します。これにより、自社のみで買主を見つけ、売主と買主の両方から仲介手数料を得ようとする目的があります。

なぜ重要なのか

囲い込みは、売主にとって大きな不利益をもたらす可能性があるため、その実態と対策を知っておくことが非常に重要です。物件情報が広く公開されないと、買主の選択肢が限られ、結果として物件が適正価格よりも安く売却されたり、売却までに時間がかかったりするリスクが高まります。不動産会社は、宅地建物取引業法により、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、指定流通機構（レインズ）への物件情報登録が義務付けられていますが、この義務を果たさなかったり、登録しても他の不動産会社からの問い合わせに対して「商談中」や「案内不可」などと虚偽の返答をしたりすることで囲い込みが行われることがあります。

具体的な場面

例えば、売主が不動産会社Aと専任媒介契約を結んだとします。通常であれば、A社は物件情報をレインズに登録し、他の不動産会社もその情報を見て買主を探すことができます。しかし、A社が囲い込みを行う場合、レインズに登録しなかったり、登録しても他の不動産会社Bから「その物件、お客様が興味を持っていますがいかがでしょうか」と問い合わせがあった際に「すでに別の買主と交渉中です」などと虚偽の返答をしたりします。これにより、B社のお客様は物件を見ることができず、A社は自社のお客様だけで売却を成立させようとします。結果として、売主はA社のお客様からの提示価格しか比較検討できず、本来であればもっと高値で購入してくれる買主を逃してしまう可能性が生じます。

覚えておくポイント

* 媒介契約の種類を理解する: 専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社にレインズへの登録義務があります。一般媒介契約にはこの義務はありませんが、複数の不動産会社に依頼できるため、囲い込みのリスクは低いです。 * レインズへの登録状況を確認する: 専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社からレインズ登録証明書を受け取ることができます。必ず内容を確認し、登録されているか、いつ登録されたかを確認しましょう。また、レインズの「登録証明書」には、物件情報が公開された日時が記載されています。 * 定期的な活動報告を求める: 媒介契約を結んだ不動産会社には、売却活動の状況を定期的に報告する義務があります。どのような広告活動を行っているか、問い合わせ状況はどうかなどを具体的に確認し、不審な点があればすぐに質問しましょう。 * 複数の不動産会社に相談する: 媒介契約を結ぶ前に、複数の不動産会社から査定や売却戦略の提案を受けることで、各社の対応や信頼性を比較検討できます。信頼できる会社を選ぶことが囲い込み防止の第一歩です。 * 不審な点があれば契約解除も検討する: 囲い込みが疑われる場合や、不動産会社の対応に不信感を抱いた場合は、媒介契約の解除も視野に入れましょう。契約内容によっては違約金が発生することもありますので、契約時に確認しておくことが重要です。