「専有面積の測り方とは？」登記簿とパンフレットで異なる理由

専有面積の測り方とは

専有面積の測り方には、主に「壁芯面積（へきしんめんせき）」と「内法面積（うちのりめんせき）」の2種類があります。壁芯面積は、壁の厚みの中心線から測る方法で、マンションの販売パンフレットや広告で一般的に用いられます。一方、内法面積は、壁の内側から測る方法で、不動産登記簿に記載される面積や、固定資産税の計算の基礎となる面積として用いられます。

なぜ重要なのか

この2つの測り方の違いを理解することは、不動産取引において非常に重要です。なぜなら、同じ物件であっても、測り方によって専有面積の数値が異なるためです。壁芯面積は壁の厚みを含むため、内法面積よりも数値が大きくなります。この違いを知らずに物件を比較検討すると、実際の居住スペースや資産価値を誤解する可能性があります。

特に、不動産の購入や売却、相続、贈与の際には、正確な面積を把握することが不可欠です。登記簿に記載される内法面積は、法的な権利関係や税金の計算に直結するため、その数値が非常に重要視されます。また、住宅ローンを利用する際にも、金融機関が評価の基準とする面積は内法面積であることが一般的です。

具体的な場面

例えば、マンションの購入を検討している場合、販売パンフレットに記載されている専有面積は「壁芯面積」であることがほとんどです。しかし、実際に登記される面積や、固定資産税の課税対象となる面積は「内法面積」となります。このため、パンフレットの面積を見て「広い」と感じても、登記簿上の面積はそれよりも数平方メートル小さくなることがあります。

また、中古マンションの売買契約を結ぶ際には、売買契約書に記載される専有面積がどちらの測り方に基づいているかを確認することが重要です。特に、面積単価で価格が決まる場合や、リフォームの計画を立てる際には、実際の居住スペースを正確に把握しておく必要があります。

相続税や贈与税の評価額を算出する際にも、不動産の評価は登記簿上の内法面積に基づいて行われます。そのため、これらの税金に関わる場面では、内法面積の把握が不可欠となります。

覚えておくポイント

* 用途の違いを理解する: 販売パンフレットや広告は「壁芯面積」、登記簿や税金計算は「内法面積」が使われると覚えておきましょう。 * 面積の数値に注意する: 壁芯面積は内法面積より大きくなるため、物件比較の際はどちらの測り方かを確認し、必要に応じて内法面積を基準に比較検討しましょう。 * 登記簿謄本で確認する: 正確な専有面積（内法面積）は、法務局で取得できる登記簿謄本で確認できます。購入前には必ず確認するようにしましょう。 * 契約書の内容を確認する: 不動産の売買契約書や賃貸借契約書に記載される面積が、どちらの測り方に基づいているか、必ず確認することが大切です。 * リフォーム計画に影響: リフォームや内装工事を計画する際には、実際に使えるスペースである内法面積を基準に計画を立てることが、後々のトラブルを防ぐ上で重要です。